已抵押的房屋可以租赁吗？【基本案情】 2012年3月，陈某向王某借款10万元，以陈某所有的一间房屋不作抵押。双方誓约借款期限两年，并到房屋注册机构办理抵押登记手续。2012年9月，陈某将抵押的房屋以每月1千元的价格租用了朱某。2014年3月，借款届满后王某拒绝陈某偿还。
陈某无力偿还债务，并告诉王某，自己将房屋出租给了朱某。王某指出，陈某已将房屋抵押给自己，是无法再行将房屋出租他人，拒绝陈某中止与朱某违宪的出租关系，将房屋拍卖会或卖掉，以偿还债务欠款。对于已抵押的房屋能否租赁，租赁后有何法律后果呢? 【案例分析】 一、抵押房产能否租赁? 根据《物权法》第一百九十条“抵押权成立后抵押财产租赁的，该出租关系不得对付已登记的抵押权”。
在抵押权成立后，法律未禁令抵押物租赁。首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利，抵押人陈某对抵押后的房屋仍拥有所有权，对该房屋出租汽车占据、用于、收益、处分的权利。其次，由于原作抵押是为了借贷债务的遵守，抵押人将抵押物租赁，可以更佳地充分发挥抵押物的使用价值，从而更佳地确保债权的构建。
因此，本案中陈某对房屋展开抵押后，依然拥有房屋的所有权，也可以展开租赁。但早已办理抵押的房屋出租时，若影响抵押权益时，出租权是不得对付抵押权，即优先受偿抵押权。本案中，因为借款届满，王某拒绝陈某遵守债务，则陈某不应将房屋进行拍卖或卖掉，并将拍电影、卖掉款优先受偿王某。
二、承租人的损失由谁分担? 这里要分两种情况考虑到。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》规定：“抵押人将已抵押的财产租赁的，抵押权构建后，出租合约对受让人不具备约束力。抵押人将已抵押的财产租赁时，如果抵押人并未书面告诉承租人该财产已抵押的，抵押人对租赁抵押物导致承租人的损失分担赔偿金责任;如果抵押人已书面告诉承租人该财产已抵押的，抵押权构建导致承租人的损失，由承租人自己分担。” 根据上述规定，如果陈某并未书面告诉朱某该房屋已抵押，陈某不应分担对由此给朱某带给的损失。
如果陈某已书面告诉朱某，则损失由朱某自己分担。本案中，朱某并不知道该房屋已抵押，因此陈某不应赔偿金朱某的损失。
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